HISTÓRIA DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Tudo começou a partir de uma disputa entre os Corretores de imóveis e os profissionais da área da engenharia. Há anos, antes de termos mais claramente as regulamentações relativas às Avaliações realizadas por Corretores de imóveis, os engenheiros baseados em suas regulamentações, argumentavam que os Laudos de Avaliação de Imóveis eram de competência deles.

A Lei nº 5194 de 1966 regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agrônomo e suas atribuições legais. O artigo 7º dessa lei fala sobre as atividades e atribuições desses profissionais. O artigo deixa claro que estes profissionais podem realizar estudos, análises, avaliações, vistorias, perícias e pareceres.

Então está claro que Engenheiros, Arquitetos e Engenheiros-Agrônomos podem realizar avaliações imobiliárias.

A questão aqui é que em nenhum momento é mencionado que essa atribuição é exercida por estes profissionais com exclusividade. Isso significa que a avaliação de imóveis não é uma atividade que somente possa ser feita por eles.

Por isso mesmo que em alguns processos judiciais de engenheiros tentando impugnar avaliações feitas por corretores, a decisão foi favorável ao Corretor de imóveis, mesmo que nessa época, no passado, ainda não houvesse nenhuma regulamentação específica para os Corretores de imóveis. Assim como muitos outros processos tiveram a decisão favorável aos engenheiros e, portanto, não se tinha um padrão de decisão e cada caso era um caso. O assunto da avaliação imobiliária, nessa época, ainda era muito controverso.

À época, os corretores de imóveis seguiam as orientações da norma da ABNT NBR 14653.

Portanto, a partir daí passou a ser necessária uma análise mais criteriosa dessa situação. O ponto de partida foi a norma da ABNT, referente à avaliação de bens.

ABNT é a Associação Brasileira de Normas Técnicas que, no Brasil, é o Fórum Nacional de Normalização. Ela tem diversos associados. Mas a questão aqui é como a ABNT funciona. Na ABNT, existem os Comitês Brasileiros e os Organismos de Normalização Setorial. Ambos são responsáveis pelos conteúdos das normas que são elaboradas pelas Comissões de Estudo. Essas comissões são formadas por representantes dos setores envolvidos e que serão afetados pela norma. Portanto, representantes de cada setor do mercado que precisam de normas regulamentadoras se reúnem numa Comissão de Estudo para elaborar uma determinada norma que ficará sob a responsabilidade de um Comitê Brasileiro ou de um Organismo de Normalização Setorial. Uma vez que a norma esteja aparentemente pronta, ela circula para Consulta Pública entre os associados da ABNT e demais interessados. São feitas edições até que se tenha a aprovação e ela passe a vigorar.

Quando uma norma vai entrar em vigor, ela é homologada e publicada pela ABNT como uma Norma Brasileira e, por isso, recebe a sigla NBR, ou seja, Norma Brasileira. Alguns vão até dizer que NBR significaria Norma Brasileira Regulamentadora, mas isso é um equívoco. A sigla NBR, segundo o próprio texto da ABNT, significa Norma Brasileira.

Para resolver a questão da análise criteriosa da situação conflitante entre Engenheiros e Arquitetos versus Corretores de imóveis, no que diz respeito às avaliações imobiliárias, partiu-se da análise da ABNT NBR 14653, que é a norma que fixa as diretrizes para avaliação de bens. Essa norma foi elaborada pela Comissão de Estudo de Avaliação na Construção Civil, é de responsabilidade do Comitê Brasileiro de Construção Civil e, tendo sida homologada pela ABNT, ganhou validade a partir de 30 de maio de 2001. Eu tenho uma cópia dessa norma aqui comigo.

Essa norma apresenta, no item 3.5, a definição de avaliação de bens.

3.5 Avaliação de bens: Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.

Nessa mesma norma, no item 3.29, temos a definição de Laudo de Avaliação.

3.29 Laudo de avaliação: Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade com esta parte da NBR 14653, para avaliar o bem.

Então o laudo de avaliação também é uma atribuição exclusiva do Engenheiro.

Analisou-se a Lei nº 8.078 de 1990, o famoso Código de Defesa do Consumidor, que trazia elementos interessantes.

Código de Defesa do Consumidor. Artigo. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

VIII – colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro).

Isso torna obrigatório atender a norma da ABNT, sendo essa a fundamentação que Engenheiros usavam para impedir que Corretores de imóveis fizessem avaliações imobiliárias.

Analisou-se a Lei 6530/78.

LEI Nº 6.530 de 1978.

Artigo 3º Compete ao Corretor de imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

Nessa época, os Corretores de imóveis acabavam fazendo avaliações chamando de Opinião de Preço ou Parecer Opinativo… De fato, elas eram muito simplórias, muitas vezes feitas em apenas uma única página. O COFECI, portanto, preocupado com a qualidade dessas avaliações e pretendendo fazer com que elas não fossem contestadas por via judicial, analisou novamente a NBR 14653 e encontrou algo mais interessante ainda.

ABNT NBR 14653

3.34 Parecer técnico: Relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade.

Isso significa que qualquer profissional, de qualquer área, desde capacitado e legalmente habilitado para tanto, pode emitir um Parecer Técnico.

O Corretor de imóveis, devidamente inscrito no CRECI da sua região, sendo um profissional legalmente habilitado, poderia emitir um Parecer Técnico.

É por isso que Corretores de imóveis não podem emitir Laudos de Avaliação. Ao contrário disso, podem emitir Pareceres Técnicos, que no caso seriam referentes a uma avaliação do valor de mercado daquele bem imóvel. Daí o termo Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, sigla PTAM. Esse é o documento que o Corretor de imóveis pode emitir.

A questão é como montar esse relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico, que se intitula Parecer Técnico. Ainda mais porque, não existia, na época, nenhuma regulamentação sobre as diretrizes da emissão de um Parecer Técnico nesse sentido. Assim, o COFECI buscou na forma de uma Resolução, para definir como o Corretor de imóveis deve apresentar o PTAM, o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. Daí surgiu em 2007 a RESOLUÇÃO COFECI 1066. E para incentivar a especialização dos Corretores de imóveis nessa atividade, nessa mesma Resolução, o COFECI criou o CNAI, o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários. A condição para se inscrever no CNAI, além de ser Corretor de imóveis devidamente inscrito no CRECI da sua região, é apresentar o Certificado ou Diploma de um dos cursos de Avaliação de Imóveis reconhecidos pelo COFECI.

Passou-se a exigir esse outro curso pelo simples fato de que nas capacitações exigidas aos Corretores de imóveis para se inscreverem no CRECI, não é exigida essa matéria, ou seja, muitos cursos de TTI, Técnico em Transação Imobiliária, sequer citam esse assunto.

Atualmente, se o conteúdo da disciplina de Avaliação Imobiliária dentro do curso de TTI, for reconhecido pelo COFECI, o diploma de TTI vai servir para fazer a inscrição no CRECI e também para que o Corretor de imóveis solicite seu cadastramento no CNAI.

O CONFEA – Conselho Federal de Engenharia e Agronomia que, na época, envolvia Arquitetura e o IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, ajuizaram uma ação na Justiça Federal em Brasília, 1ª região, e usaram toda aquela argumentação que eu mencionei anteriormente. A contestação do COFECI se baseou em demonstrar que tudo que estava sendo feito era legal e estava na Lei nº 6.530, bem como previsto nas normas da ABNT e no Código do Consumidor.

Recorreram ao Tribunal Regional Federal da 1ª região, em Brasília, repetindo a mesma argumentação e perderam novamente.

Destaques do Acórdão da 7ª Turma do TRF 1:

A Resolução impugnada não se desvia das finalidades, bem assim das determinações contidas na Lei nº 6.530/78, uma vez que “opinar quanto à comercialização imobiliária” inclui a elaboração de Parecer de Avaliação Mercadológica descrito nos termos do Art. 3º da Resolução COFECI…

As atividades elencadas no Art. 3º da Resolução COFECI, para elaboração do Parecer de Avaliação Mercadológica, não necessitam de formação específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia, porque tais atividades estão relacionadas com a respectiva área de atuação e de conhecimento do corretor de imóveis.

Aparentemente ficou sacramentado que o Corretor de imóveis tem o devido direito de fazer a avaliação imobiliária e emitir o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

Contudo, inconformados com essa decisão final, o CONFEA e o IBAPE ainda tentaram recursos em outras instâncias, inclusive no STJ – Superior Tribunal de Justiça e no STF – Supremo Tribunal Federal, sem alcançarem o que desejavam, e tentaram recursos de agravos, embargos e tudo o que estava ao alcance deles. Mas, enfim, em novembro de 2012 ocorreu o trânsito em julgado dessa decisão.

Então essa decisão não tem mais como ser discutida.

A partir daí, está reconhecida juridicamente a atribuição de avaliação de imóveis aos Corretores de imóveis, conforme descrita na Resolução COFECI 1066/07. Isso também trouxe uma grande responsabilidade aos Corretores de imóveis que sempre devem apresentar trabalhos de qualidade. Acho que você se lembra de tudo o que conversamos sobre legislação…